Six semaines, deux mois, trois ans, un an : un propriétaire qui découvre la procédure d’impayé de loyer se heurte à quatre durées différentes, chacune avec son propre point de départ. Les confondre fait perdre des semaines, parfois des mois. Un exemple d’illustration permet de les remettre dans l’ordre. Un bailleur de Saint-Denis loue un trois-pièces à 780 euros de loyer hors charges et 60 euros de charges. Son locataire cesse de payer à partir de mars.
Deux mois d’impayé, un seuil à connaître
Fin avril, la dette atteint 1 680 euros : deux mois de loyer et de charges, soit un peu plus de deux fois le loyer hors charges, qui s’élève à 780 euros. La loi du 6 juillet 1989 fixe un double seuil, un impayé sans interruption depuis deux mois ou une dette égale à deux fois le loyer mensuel hors charges. Au-delà, le commissaire de justice qui délivre un commandement de payer pour un bailleur personne physique le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le propriétaire n’a pas de démarche à faire pour ce signalement, qui incombe au commissaire de justice.
Six semaines pour payer, six semaines avant l’audience
Le bailleur fait délivrer un commandement de payer le 15 mai. Tout bail d’habitation contient une clause qui prévoit sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement, mais cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement resté sans effet. Le délai court donc jusqu’au 26 juin. Le commandement doit mentionner ce délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander des délais de grâce au juge. Un oubli sur l’un de ces points l’expose à la nullité.
Si la dette n’est pas réglée, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin que l’organisme compétent puisse intervenir auprès du ménage. À La Réunion comme ailleurs, c’est le lieu du logement qui désigne le tribunal : Mon Avocat Bailleur présente la juridiction compétente pour un bien situé à Saint-Denis, le circuit de l’exécution forcée et les délais de la procédure sur place.
Que peut décider le juge, et pour combien de temps ?
À l’audience, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition qu’il soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ces délais peuvent aussi être décidés par le juge de sa propre initiative. Pour un loyer de 780 euros et une dette de 3 000 euros au jour de l’audience, un échéancier de trente mois avec 100 euros par mois en plus du loyer reste possible.
Si le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion, la procédure ne s’arrête pas là. Un commandement de quitter les lieux est délivré, et l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit ce commandement, sauf si le juge réduit ou supprime ce délai, notamment en cas de mauvaise foi. Le locataire peut en outre obtenir des délais renouvelables pour quitter le logement lorsque son relogement ne peut se faire dans des conditions normales : ces délais ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Dans l’exemple, du commandement de payer du 15 mai à une libération effective des lieux, la procédure peut ainsi se compter en mois, et chaque délai se calcule à partir de son propre acte.
Deux de ces délais se ressemblent et se confondent souvent : les six semaines qui suivent le commandement de payer protègent le locataire avant que la clause résolutoire ne joue, tandis que les six semaines de l’assignation laissent au préfet le temps de saisir les services sociaux avant l’audience. Elles ne se superposent pas. Un locataire peut, de son côté, demander à tout moment au juge un délai de grâce, y compris avant la fin du délai du commandement. Le bailleur qui note chaque date sur un calendrier, avec la copie de chaque acte, évite de recommencer une étape faute d’avoir respecté l’intervalle prévu.
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